相続は民法で定められている法律行為で、誰かが亡くなることを起因としてその方の財産を相続人が引き継ぐことを言います。
簡単に具体的にいうと、「お父さんが亡くなったので、お金や家を家族が引き継ぐ」ということです。
相続によって経済的な価値が移動をするので税金が発生します。
これが相続税です。
相続税の対策は色々な業界が提案をしていますが、減税効果という点では不動産を活用するのが良いように見えます。
今回は、「相続税対策にアパート経営をする、つまり土地や建物を活用する」についてです。
この記事はあくまで参考程度とし、詳細などについては必ず税理士に相談をするようにしてください。
■相続税は相続税評価に対してかかる
税金は、金額×税率で計算をされます。
例えば消費税だと「10,000円×消費税率10%＝1,000円」と計算をします。
相続税も同じで、相続する財産の金額に税率をかけて計算をします。
では、この相続をする財産の金額は何を基準とするのでしょうか？
相続税を計算する時の財産の金額を算出は、相続税法や国税庁の通達にしたがって評価をします。
この評価額を「相続税評価額」と言います。
あなたがそのものを買った金額でもなく、今現在市場で売られている金額でもなく、税法や通達で定められた算出方法によって計算がされます。
相続税の対策はこの評価が低いという特徴を利用して行う事が多いのです。
■土地建物は相続税評価が低い
アパート経営をすると相続税対策になるというのは、相続税評価額が低いという特徴を利用した対策方法のことを言います。
土地や建物は、現金と比較をすると評価額が低くなっています。
現金はその額面の通りの評価、つまり1,000万円なら1,000万円の評価になりますが、土地や建物は路線価・固定資産税評価額により評価されます。
路線価とは？
土地は１物4価と言われており、市場で売買される価格である時価や行政から出されている公示価格などがあります。
路線価は毎年国税庁から発表をされており、相続税や贈与税の算定基準となる価格のことを言います。
評価水準は「公示価格の80%」ほどになります。
公示価格は土地取引の指標となる価格なので、現金から土地にするだけで20%も評価を下げる事ができます。
固定資産税評価とは？
固定資産税評価額とは、3年ごとに市町村で公表されている固定資産税を課税するための基準のことを言います。
「公示価格×70%」という水準になるため現金を建物にするだけで30%も評価を下げる事ができます。
小規模宅地の特例
路線価と固定資産税評価と並列にするのは少しおかしいかもしれませんが、土地の評価を下げるという点で小規模宅地の特例もご紹介します。
小規模宅地の特例は、自宅や事業用不動産などを一定の条件で相続をすると評価を下げる事ができる特例です。
自宅を遺族が引き続き使うとか同じ種類の事業を継続するなどの要件はありますが、土地の評価を50%〜80%も下げる事ができる効果の大きい制度です。
詳細はこちらをご確認ください。
■債務控除ができてキャッシュフローが生まれる
相続対策でアパート経営を・・・の評価額以外のメリットをご紹介します。
債務控除
税法上、相続財産を計算するときに債務は差し引きすることができます。
アパート経営をする場合には大きな金額の借り入れをするためその金額を債務控除することができます。
つまり簡単にいうと1億円の相続財産があっても借金が6,000万円あれば1億円−6,000万円=4,000万円が相続財産ということになります。
現金を得ることができる
アパート経営をすることによって賃貸収入を得ることができるため現金を得ることができます。
残された家族が安定的に収入を得ることができるというメリットがあります。
■相続税対策のアパート経営はあまりオススメしない
上記で相続対策でアパート経営をするメリットをお伝えしたのに話が一転するようですが、相続対策としてアパート経営をするのはオススメできません。
アパート経営をしっかりやろうというのは問題がないと思いますが、あくまで相続対策としてアパート経営をするのはオススメしないということです。
アパート経営は事業です。
事業として採算を合わせて費用を管理し利益がでるようにしっかりやるというのであれば問題ありませんが目先の相続税のために不動産投資をするのでは結果的にうまくいかなくなり困ることになる可能性があります。
また相続でアパートを引き継いだ人がその賃貸事業を継続できるのかという問題もあります。
財産を残す方は「賃貸収入を得ることができるアパートを残してやりたい」というのを良く聞きますが、もらう側の人は「アパートなんてもらっても困る。現金が良い」というのも多いのです。
事業としてしっかりできると言う点を被相続人、相続人みんなで話し合って決めるのが良いでしょう。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産を活用すると評価が下がるから相続税が少なる可能性がある、でも相続対策という目的で不動産投資をするのはオススメしないという話でした。
相続対策は各業界が色々な提案をしてくると思います。
大切なのはそれらをしっかりとまとめてくれる存在がいるのかどうかです。
どの専門家も自分の専門分野についてだけ助言をするというのが普通ですから、相続コンサルタント・ファイナンシャルプランナー・相続診断士など全体を俯瞰してくれる人としっかり対策をしていく必要があるのではないでしょうか？